丰和新城等南昌一批住宅小区用电困局亟待破解

“专变”隐患暴露，不少小区经常停电
　　丰和新城的现状，只是红谷滩乃至南昌市一些新建住宅小区用电问题的冰山一角。
　　近年来，类似问题已屡见不鲜：3月5日下午开始，红谷春天及周边楼盘停电；去年8月5日开始，洪城时代广场小区连续3天大停电……
　　为何如此多的“高档”楼盘频频停电？
　　为维护自身权益，大量业主奔波于开发商和物业公司、供电公司，最后他们这才得知，造成新建住宅小区频频停电的“罪魁祸首”是“专变电”。
　　所谓专变供电模式，是指居民小区供电部门只在小区装一个总电表，而总表下面成百上千个分表就不归供电部门管了，供电部门只按总表收取电费。
　　专变供电模式问题如何产生的？专家认为，主要由于早期有关部门没有对新建住宅小区电力配套建设出台具体的管理措施和建设标准，几乎所有小区电力配套设施都由开发商自主建设。
　　“很多开发商自购设备，自请施工企业，为节省成本，加上技术不过关，因此埋下重重隐患！”业内人士表示，如有的小区电力设施建在阴暗潮湿的地下室，有的设备质量严重不过关，有的存在“小马拉大车”现象，小区没有考虑居民变电容量激增等因素，造成用电高峰电力容量不足导致停电。也有的本来只需要较小变压器的小区，开发商却装上个大变压器，“大马拉小车”，电损很高。“七八年过去，随着入住率增高，这些隐患开始逐渐暴露，一些小区屡屡停电就不足为奇了。”这名业内人士说。
　　专家说，“专变电”带来的弊端不仅仅是频频停电，而且电损大，由于变压器不归供电公司维护管理，出现问题要物业甚至业主出钱维修，一旦线路和设备彻底损坏，必须更换，不知道找谁承担费用。其次，“专变”是到物业公司买电，难免会出现物业以停电威胁业主缴费的情况。
　　记者连续走访了万达星城、红谷春天、海航白金汇、鹿璟名居、丰和新城等楼盘，发现几乎是清一色的专变电模式。他们与洪城时代广场的不同在于，大多数对专变电进行过改造，业主可以按照电表表计，直接到供电公司缴费。
　　“目前，南昌绝大部分新建住宅小区都是采取‘专电’模式。”南昌市供电公司有关负责人表示，只不过有的开发商建得好些，矛盾就少些；有的开发商建得不规范，问题就大量显现。

到底谁来担责，业主陷入维权怪圈
　　得知自己的新房用电有种种隐患，许多业主联合起来，要求维权。一些比较极端的消费者，甚至上街堵路，要求相关部门尽快解决问题。
　　打开南昌新建住宅小区业主论坛，记者发现，许多人都对“专电”深感担忧，网络上号召业主联合维权的帖子到处飞。然而，业主维权颇为不易，他们至今不知道到底由谁来担责。
　　许多新建小区业主有这样的经历，当小区停电，居民拨打供电热线95598报修时，接线员称：“你们小区内的供电故障，不属于供电部门负责，你可以找开发商或者物业维修。”业主找到开发商和物业公司，却解决不了实质问题，又被“踢了皮球”。
　　最典型的是洪城时代广场的用电矛盾。去年底，该小区用电问题出现后，红谷滩新区管委会组织开发商洪城房地产开发公司、南昌供电公司、物管和业主代表进行过多次协商。今年1月下旬，红谷滩新区管委会表态说，洪城时代广场的专变电一定要改，供电部门提出一套总费用需要508万元的户表改造方案。
　　耗资如此大的改造方案，开发商不愿承担。3月12日，洪城房地产开发公司经理胡婷婷称，508万元不是一个小数目，她希望政府能分担一些，并出面说服业主动用小区的公共维修基金。
　　而业主认为这是开发商的问题，不愿意为此买单。“我们消费者花钱买房子有问题不说，开发商犯的错误竟然要政府和业主替它分担，真是令人气愤。”洪城时代广场小区业主代表吕女士说。
　　由于利益之争，许多新建小区业主陷入这个维权怪圈中。

“专变”转“公变”，一个烫手的山芋？
　　“专变”小区用电隐患重重，许多小区业主表示，希望能早日将“专变”设施移交供电部门转为“公变”，彻底消除用电烦恼。然而，记者发现，开发商和供电部门对此表现并不积极。
　　欲将“专变”改“公变”，面临着重重困难。首先是改造难度颇大。供电部门调查发现，新建小区普遍存在配电设备容量不足，设备质量不过硬，施工不规范等问题。“要更换这些劣质的电力设备，解决配电容量不足，对配电设备重新选置布局，每一项工程的改造难度非常大。”南昌供电公司副总经理熊志明说。
　　更重要的是，巨额改造资金由谁来出？“专变”转为“公变”，改造需要大量资金。南昌供电公司对洪城时代广场小区电力改造进行测算，发现小区改造共需资金500多万元。业主、开发商和物业公司到底谁来出这笔费用？
　　对“专变”改“公变”，供电部门还有一个担忧，这便是产权交税问题。因为根据税法的有关规定，“专变”改“公变”，移交方和接受方都必须缴纳一笔税费。“如果小区电力设备移交给供电公司，供电公司增加了一大笔营业外收入，按规定得交33%的所得税，即100万元的设备要交33万元。这显然是供电公司难以承担的。”南昌供电公司有关人员说，如何破解这一移交难题，需要多方协商。
　　因此，“专变”转为“公变”，成了一个烫手的山芋，开发商、物业和供电公司都不愿涉足。
　　事实上，在国内许多城市，也开始爆发类似问题。长沙市于去年5月1日正式出台《长沙市新建住宅项目供电设施管理办法》，规定新建住宅小区全面推行公变供电模式。
　　采访中，一些专家表示，新建住宅小区配套电力建设是一个复杂的系统工程，只有政府部门通过综合治理，才能让这个“烫手的山芋”不再烫手。

破解用电困局，新建小区试水“新政”
　　开发商自建自修，导致新建住宅小区用电矛盾重重。为破解用电困局，消除“专变”用电带来的大量隐患，一项新建住宅小区配套供电设施建设“新政”在南昌开始悄然展开。
　　“新政”的最根本内容就是房产商按省相关部门核定的收费标准，向供电公司交纳一定费用，以后新开发楼盘的配套供电设施工程建设和维修全部由供电公司负责到底。
　　江铃房地产开发公司开发的“江铃晶城”楼盘是第一个尝试“新政”的。去年6月，“江铃晶城”在建设配套供电设施时，开发商按每平方米105元的建设标准，向南昌供电公司交纳了100多万元费用，全部交由供电公司建设管理。
　　“虽然费用比自建要高点，但不用为维修小区的供电设备而烦恼，小区业主也可以真正用上放心电，我们还是觉得值。”“江铃晶城”工程部经理龚小平表示，小区的配套供电设施目前已完成，效果很好。供电公司毕竟更专业，无论是电力设施间距、容量设计还是产品质量，都比开发商自己搞得更好。即使有了问题，开发商也可以不管了，全权由供电公司处理，有利于规范化运作和管理。
　　这一些“新政”其实早在几年前就开始酝酿。记者从省有关部门获悉，为规范新建住宅小区配电建设，让居民用上放心电，我省自2008年以来先后出台《江西省新建住宅配套供电设施建设标准》、《关于规范新建住宅配套供电设施建设及管理的意见》、《江西省新建住宅供配电设施工程建设收费标准》等规定。明确新建住宅小区的配套电力设施由电力公司建设和维修，并收取供配电设施工程建设费，其中南昌市收费标准每平方米95元至115元不等。该收费标准于2008年11月1日试行，试行期为一年，2009年11月1日开始正式实施。
　　目前，“新政”正式实施不久，尽管一些开发商为降低成本，有抵触情绪，但许多楼盘也开始接受这种小区配电建设新模式。自“江铃晶城”试水“新政”后，目前，南昌已有绿苑小区、铭雅欧洲城等五家楼盘将小区的配套供电设施建设和管理交由供电公司负责。据了解，在上海、北京等发达城市，均实施此类模式。
　　“实施新政后，未来新建住宅小区将告别‘专电’之忧。”一些专家表示，然而，早期已建楼盘的用电之忧并不能因新政的实施而消除。如何解决早期已建楼盘的用电问题，对早期电力配套设施少建、漏建或建设不合格的住宅小区如何处理，已成为南昌数以万计居民迫切需要解决的问题。
　　又是一年消费者权益日。我们期待，有关部门能早日出手，彻底规范整顿早期新建住宅小区电力设施，让小区业主不再饱受用电之苦。

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